Wenn Sie eine Immobilie kaufen und zukünftige Probleme vermeiden wollen, ist es ratsam, einen spanischen Immobilienanwalt einzuschalten, der Ihnen auch während des gesamten Kauf- oder Verkaufsprozesses hilft und ihn viel klarer, übersichtlicher und effizienter gestaltet. Die Dienste eines Anwalts sind normalerweise eher für präventive als für korrigierende Zwecke nützlich. Die Kosten für einen Anwalt sind wesentlich geringer als die Kosten für Probleme, die durch eine schlecht durchgeführte Operation entstehen könnten. Nachfolgend finden Sie eine kurze Erläuterung, wie ein Anwalt vor, während und nach dem Kauf einer Immobilie helfen kann.
VOR DEM KAUF:
Rechtlicher Status der Immobilie
Vor dem Kauf einer Immobilie ist es unerlässlich, diese sehr gut zu kennen. Sie könnte mit Lasten und Pfandrechten sowie Eigentumsbeschränkungen belastet sein. Ein Spezialist für Immobilienrecht kann all diese Details in Erfahrung bringen und entsprechend handeln.
Darüber hinaus machen die steuerlichen Belastungen einen erheblichen Prozentsatz der Transaktion aus, und die Schaffung einer optimalen Lösung für die Mallorca-Steuer und die ausländische Steuer kann den Gewinn Ihres Projekts erheblich beeinflussen. Durch optimale Gestaltung können sie den Verkaufspreis teilweise signifikant erhöhen. Wenn Sie einen Rechts- und Steuerberater in Ihr Projekt einbeziehen, können Sie Ihre Kosten und Möglichkeiten im Voraus erkennen.
Es ist unerlässlich, die Informationen des Grundbuchamtes einzuholen, wo Sie überprüfen können, ob es irgendwelche Belastungen, Pfandrechte oder Beschränkungen auf der Immobilie gibt; das Katasteramt, wo es Fehler bezüglich der realen und katastermäßigen Fläche geben kann; das Rathaus, wo Sie sehr wertvolle Informationen über die rechtliche Situation der Immobilie und die lokalen Steuern erhalten können; die Dienstleistungs- und Versorgungsunternehmen und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft.
Spanische Immobilienanwälte können auch Kooperationspartner vermitteln, die Berichte und Gutachten (Due Diligence) erstellen, wie z.B. Architekten, Vermesser usw., die über Genehmigungen, Baurecht, Entwicklung und Bau beraten.
Ein Bereich, in dem es besonders interessant ist, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, ist der Kauf und Verkauf von Immobilien durch ausländische Bürger (Nicht-Residenten), insbesondere für Zweitwohnungen und Immobilieninvestitionen.
Der Anwalt wird dafür verantwortlich sein, alle notwendigen persönlichen Dokumente des ausländischen Klienten zu sammeln, damit er den Kauf und Verkauf durchführen kann, wie z.B. die Beschaffung der NIE oder Vollmachten, um den Klienten zu vertreten, ohne dass dieser reisen muss.
Neubau oder Zweitübertragung?
Sie sollten wissen, dass die Erstübertragungen nicht alle auf die gleiche Weise abgewickelt, bzw. versteuert werden.
Wenn Sie eine Erstübertragungsimmobilie (Neubau) oder eine Immobilie von den Bauplänen her kaufen, kann es in Ihrem Interesse sein, den Bonität der Bauträger oder Entwickler vorher zu überprüfen. Ihr Fachanwalt wird Sie über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers informieren können und darüber, wie Sie vorgehen können, wenn der Vertrag nicht wie vereinbart erfüllt wird. In diesen Situationen müssen eine Reihe von gerichtlichen und außergerichtlichen Ansprüchen geltend gemacht werden, bei denen Sie die Hilfe eines Anwalts benötigen.
Darüber hinaus legt das spanische Bauordnungsgesetz eine Reihe von zusätzlichen Garantien fest, die Sie kennen sollten, falls Sie Mängel am Bau geltend machen müssen.
Schließlich kann Ihnen ein Anwalt für Immobilienrecht bei der Analyse aller technischen und rechtlichen Unterlagen im Zusammenhang mit der ersten Übergabe helfen. Dazu gehören die Bau- und Erstbelegungsgenehmigung sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung, von deren Korrektur künftige Eintragungen in Leistungen und Lieferungen abhängen.
Bei sukzessiven Übertragungen kann Ihr Anwalt Ihnen helfen, versteckte Mängel, vertragliche Unstimmigkeiten oder zukünftige Verstöße zu erkennen und geltend zu machen. Dazu gehört auch die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Zum Beispiel, wenn Sie Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke kaufen, aber aufgrund von kommunalen Vorschriften keine Genehmigungen erhalten können.
Steuern
Immobilientransaktionen sind mit erheblichen steuerlichen Beträgen verbunden. Darüber hinaus sind mit diesen Übertragungen weitere Kosten verbunden, wie z.B. die des Notariats, des Grundbuchamts, der Agentur, des Gutachtens… und wenn Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, müssen Sie u.a. Bearbeitungsgebühren, notarielle Urkunden zur Hypothekenbestellung und Zinsen hinzurechnen.
Das bedeutet, dass Sie die Nebenkosten für den Kauf berücksichtigen müssen, die den Gesamtkaufpreis der Immobilie erhöhen. Die gesamten Erwerbsnebenkosten können sie bis zu 12% des Kaufpreises betragen. Ihr Immobilienanwalt, bzw. spanischer Steuerberater, wird Ihnen erklären können, wie Sie diese Kosten minimieren können.
Welche Steuern beim Kauf einer Immobilie anfallen, hängt davon ab, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt. Im ersten Fall fallen die Mehrwertsteuer und die AJD (spanische Stempelsteuer) an, im zweiten Fall die Übertragungssteuer (ITP), d.h. die Grunderwerbsteuer.
Kosten für Hypotheken
Wenn Sie den Kauf Ihrer Immobilie mit einer Hypothek finanzieren müssen, bzw. zur steuerlichen Optimierung finanzieren möchten, dann fallen weitere Kosten an. Hypothekenkosten sind die Kosten, die mit der Errichtung der Hypothek verbunden sind, und diese umfassen die Notarkosten, Agenturkosten, Schätzungsgebühren und die Beaarbeitungsgebühr.
Die Banken beteiligen sich gesetzlich verpflichtet sich an diesen Kosten zu beteiligen, aber es kann ggf. zu besonderen Fragestellungen kommen.
Wenn Ihr Anwalt die Hypothekenurkunde überprüft, kann er Sie außerdem vor der Rechtmäßigkeit der eingeführten Vertragsbestimmungen warnen und versuchen bessere Konditionen auszuhandeln. Dies wird Ihnen helfen, Probleme im Zusammenhang mit missbräuchlichen Bankpraktiken zu vermeiden, alle Arten von fragwürdigen Praktiken zu vermeiden, Zinssätze, Bedingungen und zusätzliche Garantien, die vom Kreditgeber verlangt werden, zu prüfen.
Der Optionsvertrag
Es ist ratsam, den guten Verlauf einer so wichtigen Operation wie dem Kauf einer Immobilie zu garantieren. Deshalb wird in der Regel der sogenannte Options- oder Anzahlungsvertrag verwendet. Ihr Anwalt kann den vom Verkäufer vorgeschlagenen Optionsvertrag auf seine Angemessenheit hin überprüfen oder ihn für Sie aufsetzen und sicherstellen, dass er Ihren Bedürfnissen entspricht.
Das Aufsetzen und Überprüfen von Verträgen ist eine Dienstleistung, die häufig von Immobilienanwälten angeboten wird.
Eine Optionsprämie wirkt wie ein Signal. Sie wird gegeben, wenn der Kauf der Immobilie vereinbart wird, um sicherzustellen, dass keine der Parteien einen Rückzieher macht. Der Kautionsoptionsvertrag ist eine Vereinbarung über die Zahlung einer Geldsumme an den Verkäufer.
Diese Anzahlung ist meist beträchtlich und daher in der Praxis sehr umstritten. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Ihr Anwalt Sie bei der Formalisierung des Vertrages und ggf. bei der Einforderung der Kaution unterstützt.
WÄHREND DES KAUFS
Nachdem Sie geprüft haben, dass die rechtliche Situation in Ordnung ist, müssen Sie den Kauf formalisieren. Dies geschieht mittels eines Kaufvertrags, der privat oder notariell beurkundet werden kann. Natürlich ist die öffentliche Urkunde die Option, die die größten Garantien bietet, und Ihr Anwalt ist damit beauftragt, diesen Entwurf zu prüfen und zu vervollständigen.
Kaufvertrag
Es ist üblich, dass die Parteien einen privaten Vertrag unterzeichnen, bevor sie die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen. Dieser private Vertrag erzeugt die Wirkung des Verkaufs, so dass er die Parteien verpflichtet, das Vereinbarte einzuhalten.
Handelt es sich bei dem Kauf um eine Erstübertragung, wird dieser Vertrag praktisch immer unterschrieben. Bei Zweitübertragungen ist es jedoch nicht nur seltener, sondern auch problematischer, sie zu unterzeichnen. Dies könnte zu Schadensersatzklagen führen, für die Sie die Hilfe eines Rechtsbeistandes benötigen. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass Sie vorher den Rat Ihres Immobilienanwalts einholen, der die Vollmachten und Urkunden daraufhin prüft, ob alles in Ordnung ist, sowohl was die Angemessenheit der Vertragsbestandteile, als auch die Gesetzeskonformität betrifft.
Schließlich ist es empfehlenswert, den Kauf bei einem Notar mittels einer öffentlichen Kaufurkunde zu formalisieren, da dies sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer eine größere Rechtssicherheit garantiert. Privatschriftliche Kaufverträge sind in Spanien gültig, können dann aber nicht im Grundbuch gewahrt werden.
An dem Tag, an dem der öffentliche Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wird, wird der Notar überprüfen, ob alles in Ordnung ist. Die Figur des Notars ist im Prozess des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie unerlässlich, denn er ist die Person, die dafür verantwortlich ist, dass der Vertrag mit dem Gesetz übereinstimmt und seine Gültigkeit bescheinigt.
NACH DEM KAUF
Wenn die gekaufte Immobilie Mängel oder versteckte Mängel aufweist, oder Unregelmäßigkeiten bei Zahlungen, Verträgen, Urkunden usw. festgestellt werden, müssen Sie die entsprechenden außergerichtlichen Ansprüche geltend machen. Ihr Anwalt kann sich um diese Ansprüche kümmern und Ihnen damit einen Rechtsstreit vermeiden. Der Anwalt wird auch Empfehlungen und Ratschläge zu all den Serviceleistungen geben, die der neue Eigentümer für die Immobilie benötigt, seien es Versorgerverträge, Wartungsdienste usw.
Ihr Anwalt wird Sie auch bei den jährlichen Steuern beraten, die Sie als Nicht-Resident zu zahlen haben, und auch bei Ihren jährlichen Gemeindesteuern sowie bei der Änderung der Versorgerverträge durch Einzug per Lastschrift von Ihrem Bankkonto.
Es ist ebenfalls nicht unüblich, ein Testament für die Vermögenswerte zu errichten, die sich in Spanien befinden. Dieses Testament gilt in der Regel nur für spanische Vermögenswerte, Bankkonten oder was auch immer die Person in Spanien hat und erleichtert den Erben den Erbschaftsprozess.